Energetische Sanierung steuerlich absetzen: Was § 35c EStG regelt

Für energetische Maßnahmen an einem selbst bewohnten Gebäude ermäßigt sich nach § 35c EStG auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer: 7 Prozent der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, 6 Prozent im dritten Jahr. Voraussetzung sind unter anderem ein Gebäude über zehn Jahre, ein Fachunternehmen und eine Bescheinigung nach amtlichem Muster.

Hinweis: IMMOFAUST ist eine Marke der Faust Finanz GmbH. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Was § 35c EStG begünstigt

§ 35c EStG regelt die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden. Begünstigt sind energetische Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen, zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude. Das Gesetz nennt dieses Gebäude „begünstigtes Objekt“. Die Ermäßigung gibt es nur auf Antrag.

Wie hoch die Steuerermäßigung ausfällt

Die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, ermäßigt sich in drei Kalenderjahren. Die Staffelung sieht so aus:

Kalenderjahr	Ermäßigung	Höchstbetrag
Jahr des Abschlusses der Maßnahme	7 Prozent der Aufwendungen	14 000 Euro
Nächstes Kalenderjahr	7 Prozent der Aufwendungen	14 000 Euro
Übernächstes Kalenderjahr	6 Prozent der Aufwendungen	12 000 Euro

Die Förderung kann für mehrere Einzelmaßnahmen an einem begünstigten Objekt in Anspruch genommen werden. Je begünstigtes Objekt beträgt der Höchstbetrag der Steuerermäßigung 40 000 Euro.

Welche Maßnahmen zählen

Energetische Maßnahmen im Sinne des § 35c EStG sind:

1. Wärmedämmung von Wänden
2. Wärmedämmung von Dachflächen
3. Wärmedämmung von Geschossdecken
4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren
5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
6. Erneuerung der Heizungsanlage
7. Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind

Zu den Aufwendungen gehören auch die Kosten für die Bescheinigung des Fachunternehmens. Hinzu kommen die Kosten für Energieberater, die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) als fachlich qualifiziert zum Förderprogramm „Energieberatung für Wohngebäude (Vor-Ort-Beratung, individueller Sanierungsfahrplan)“ zugelassen sind. Das gilt, wenn Sie den Energieberater mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der energetischen Maßnahmen beauftragt haben. Für diese Energieberaterkosten vermindert sich die tarifliche Einkommensteuer abweichend um 50 Prozent der Aufwendungen.

Voraussetzungen im Überblick

Damit die Steuerermäßigung greift, müssen mehrere Bedingungen zusammenkommen:

• Alter des Gebäudes: Das begünstigte Objekt muss bei der Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Maßgebend ist der Beginn der Herstellung.
• Eigennutzung: Sie müssen das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer selbst genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
• Fachunternehmen: Die jeweilige Maßnahme muss von einem Fachunternehmen ausgeführt worden sein und die Anforderungen aus der Rechtsverordnung nach § 35c Absatz 7 EStG erfüllen.
• Rechnung: Sie müssen eine Rechnung erhalten haben, die die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweist und in deutscher Sprache ausgefertigt ist.
• Zahlung: Die Zahlung muss auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt sein.

Die Regelungen gelten entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und für Eigentumswohnungen.

Bescheinigung nach amtlichem Muster

Die Steuerermäßigungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens vorliegt. Darin wird nachgewiesen, dass die Voraussetzungen und die Anforderungen aus der Rechtsverordnung dem Grunde und der Höhe nach erfüllt sind. Lassen Sie sich diese Bescheinigung vom ausführenden Fachunternehmen ausstellen, bevor Sie die Steuerermäßigung beantragen. Die Kosten für die Erteilung der Bescheinigung zählen zu den begünstigten Aufwendungen.

Förderung und Steuerermäßigung: Was sich ausschließt

Die Frage, ob sich eine energetische Sanierung trotz Förderung steuerlich absetzen lässt, beantwortet § 35c Absatz 3 EStG. Die Steuerermäßigung ist nicht zu gewähren, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Ein zinsverbilligtes Darlehen oder ein steuerfreier Zuschuss schließt die Steuerermäßigung für diese Maßnahme also aus. Näheres zu Programmen finden Sie im Beitrag KfW-Förderung für Kauf, Neubau und Sanierung: Welche Programme es gibt oder über den Fördermittel-Check.

Weitere Ausschlüsse nach § 35c Absatz 3 EStG:

• Soweit die Aufwendungen als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind, können Sie die Steuerermäßigung nicht in Anspruch nehmen.
• Die Steuerermäßigung ist ebenfalls nicht zu gewähren, wenn für die energetischen Maßnahmen eine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG oder eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch genommen wird.

Vermietete Immobilien

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG setzt voraus, dass Sie das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Soweit Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten berücksichtigt worden sind, ist die Steuerermäßigung ausgeschlossen. Für vermietete Objekte kommen die Regeln der Vermietung & Verpachtung in Betracht; die Einordnung im Einzelfall klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Handwerkerleistungen nach § 35a EStG

Handwerkerleistungen sind in § 35a Absatz 3 EStG geregelt: Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch um 1 200 Euro. Das gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

Der Abzug gilt nur für Arbeitskosten. Voraussetzung ist, dass Sie eine Rechnung erhalten haben und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist. Die Leistung muss in einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt erbracht werden.

Für dieselbe energetische Maßnahme können Sie nicht beide Ermäßigungen nutzen: Nach § 35c Absatz 3 EStG ist die Ermäßigung ausgeschlossen, wenn für die Maßnahme eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch genommen wird.

Mehrere Eigentümer

Steht das Eigentum am begünstigten Objekt mehreren Personen zu, können die Steuerermäßigungen nach § 35c Absatz 1 EStG für das begünstigte Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. Die zugrunde liegenden Aufwendungen können einheitlich und gesondert festgestellt werden.

Bedeutung für Kauf und Verkauf

Wer ein älteres Haus kauft, kann Sanierungen planen; ob die Voraussetzungen vorliegen, hängt unter anderem vom Beginn der Herstellung und von der Eigennutzung ab. Mehr dazu unter Immobilie kaufen. Für eine erste Orientierung zu Ihrer Immobilie gibt es die Ersteinschätzung für Ihre Immobilie. Zum Thema Energieausweis lesen Sie Energieausweis erstellen lassen: Was beim Hausverkauf Pflicht ist.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 01.11.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.