Energieausweis erstellen lassen: Was beim Hausverkauf Pflicht ist

Von Redaktion IMMOFAUST, Redaktion der Faust Finanz GmbHAktualisiert: 29. Oktober 2026

Soll ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt. Der Verkäufer oder Makler muss ihn dem Käufer spätestens bei der Besichtigung zeigen. Er gilt zehn Jahre und wird als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erstellt. Ausstellen darf ihn nur, wer nach dem Gesetz dazu berechtigt ist.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt das Gesetz wieder: die Vorschriften der §§ 79 bis 88 des Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG).

Wann Sie einen Energieausweis brauchen

Das Gesetz knüpft die Pflicht an den Verkauf. Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt (§ 80 Abs. 3). Dasselbe gilt bei Vermietung, Verpachtung und beim Erbbaurecht.

Wichtig für Sie als Eigentümer: Liegt noch ein gültiger Ausweis vor, müssen Sie keinen neuen ausstellen lassen. Gültig ist ein Energieausweis zehn Jahre (§ 79 Abs. 3). Prüfen Sie also das Datum auf Ihrem Ausweis, bevor Sie einen neuen beauftragen.

Ausnahmen gibt es für ein Baudenkmal: Die Absätze 3 bis 7 des § 80 sind darauf nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4).

Wann Sie den Energieausweis vorlegen müssen

Der Zeitpunkt ist im Gesetz genau geregelt (§ 80 Abs. 4):

Bei der Besichtigung: Verkäufer oder Immobilienmakler müssen dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung genügt ebenfalls.
Ohne Besichtigung: Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen.
Auf Verlangen: Fordert der potenzielle Käufer ihn an, ist er spätestens dann unverzüglich vorzulegen.
Nach dem Kaufvertrag: Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Verkäufer oder Makler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie.

Wer die Vorlage oder Übergabe nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vornimmt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108).

Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen kommt für den Käufer noch eine Pflicht hinzu: Er führt nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Das Gesetz kennt zwei Arten (§ 79 Abs. 1): den Energiebedarfsausweis und den Energieverbrauchsausweis.

	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage	berechneter Energiebedarf des Gebäudes (§ 81)	erfasster Endenergieverbrauch (§ 82)
Daten	Berechnung der energetischen Eigenschaften	Verbrauchsdaten aus Abrechnungen, mindestens aus 36 Monaten
Typische Frage	Wie energieeffizient ist das Gebäude selbst?	Wie viel Energie wurde tatsächlich verbraucht?

Welche Art Sie brauchen, hängt vom Gebäude ab. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt das Gesetz einen Bedarfsausweis vor. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt hat oder durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde (§ 80 Abs. 3).

Für den Verbrauchsausweis nennt das Gesetz die Datengrundlage: Heizkostenabrechnungen oder andere geeignete Verbrauchsdaten, mindestens aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten. Halten Sie diese Abrechnungen bereit, wenn Sie einen Verbrauchsausweis erstellen lassen.

Wer den Energieausweis ausstellen darf

Nicht jeder, der einen Energieausweis anbietet, darf ihn auch ausstellen. Zur Ausstellung ist nur eine Person berechtigt, die das Gesetz in § 88 nennt. Dazu zählen unter anderem:

Personen mit einem Hochschulabschluss in bestimmten Fachrichtungen wie Architektur, Bauingenieurwesen oder Technische Gebäudeausrüstung, die zusätzlich eine der gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen,
Handwerksmeister und andere Personen mit Berechtigung für ein Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder das Schornsteinfegerhandwerk,
staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passendem Ausbildungsschwerpunkt,
Personen, die die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden haben.

Für Sie heißt das: Fragen Sie vor der Beauftragung nach der Qualifikation des Ausstellers, auch bei Online-Angeboten. Das Gesetz lässt die Ausstellung nur durch berechtigte Personen zu.

Die Energieeffizienzklassen: So lesen Sie den Ausweis

Bei Wohngebäuden steht im Energieausweis eine Energieeffizienzklasse. Anlage 10 des Gesetzes ordnet sie dem Endenergiebedarf oder -verbrauch zu, in Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr:

Klasse	Endenergie (kWh/m² und Jahr)
A+	bis 30
A	bis 50
B	bis 75
C	bis 100
D	bis 130
E	bis 160
F	bis 200
G	bis 250
H	über 250

Die Klasse ist nur eine Orientierung: Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich ermöglichen (§ 79 Abs. 1).

Was in die Immobilienanzeige gehört

Haben Sie schon einen Energieausweis, wenn Sie das Inserat aufgeben, nennt das Gesetz Pflichtangaben für die Anzeige in kommerziellen Medien (§ 87):

die Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch),
den im Ausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs,
die wesentlichen Energieträger der Heizung,
bei einem Wohngebäude das Baujahr,
bei einem Wohngebäude die Energieeffizienzklasse.

Verantwortlich sind der Verkäufer oder der Immobilienmakler, der die Veröffentlichung verantwortet. Fehlen Angaben, kann das ein Fehler in der Anzeige sein. Prüfen Sie jedes Inserat auf diese Punkte.

So gehen Sie vor

Vorhandenen Ausweis prüfen: Ist er noch gültig, also nicht älter als zehn Jahre? Dann reicht er.
Art klären: Bedarf oder Verbrauch. Das Baujahr und der Bauantrag entscheiden bei älteren kleinen Wohngebäuden.
Unterlagen sammeln: Für den Verbrauchsausweis Heizkostenabrechnungen über mindestens 36 Monate.
Aussteller mit Berechtigung wählen: Nach § 88 prüfen lassen.
Ausweis zur Besichtigung bereithalten: Vorlage, Aushang oder Auslegen, spätestens bei der Besichtigung.
Anzeige prüfen: Die Pflichtangaben stehen im Inserat.

Beim Verkauf bündeln sich viele Unterlagen. Wie sich der Verkauf steuerlich auswirkt, lesen Sie im Artikel zur Spekulationsfrist. Wer die Maklerprovision zahlt, erklärt der Artikel zur Maklerprovision. Warum der Energieausweis für Käufer bei der Finanzierung eine Rolle spielt, zeigt der Artikel zur KfW-Förderung. Die Checkliste Hausverkauf hilft beim Sammeln der Unterlagen.

IMMOFAUST kümmert sich nach eigener Angabe auch um die Beschaffung der Verkaufsunterlagen, darunter den Energieausweis. Wenn Sie Ihre Immobilie in Castrop-Rauxel, Datteln, Selm, Waltrop, Oer-Erkenschwick oder Hamm verkaufen möchten, hilft eine kostenlose Ersteinschätzung als Grundlage. Ansprechpartner finden Sie auf der Ortsseite Castrop-Rauxel. Aktuelle Angebote sehen Sie in der Immobilienübersicht.

Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Energieberatung. Maßgeblich ist der Gesetzestext, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 29.10.2026. Der Text wurde mit Unterstützung von KI-Werkzeugen erstellt und von der Redaktion IMMOFAUST geprüft.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Hausverkauf einen Energieausweis?

Ja. Soll ein bebautes Grundstück oder eine Wohnung verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger für das Gebäude vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Der Verkäufer oder Makler muss ihn dem Käufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Zehn Jahre. Das Gesetz sieht vor, dass ein Energieausweis für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen ist (§ 79 Abs. 3 GModG). Er verliert seine Gültigkeit vorher, wenn nach einer Änderung am Gebäude ein neuer erforderlich wird.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Der Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (§ 81 GModG). Der Verbrauchsausweis beruht auf dem erfassten Endenergieverbrauch, mindestens aus Abrechnungen über 36 Monate (§ 82 GModG).

Wann ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben?

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Fertigstellung oder durch spätere Änderungen das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt (§ 80 Abs. 3 GModG).

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Nur Personen, die das Gesetz dazu berechtigt, zum Beispiel bestimmte Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister oder Techniker mit der nötigen Schulung (§ 88 GModG). Auch wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle abgeschlossen hat, darf ausstellen.

Welche Angaben müssen in der Immobilienanzeige stehen?

Liegt bei Aufgabe der Anzeige ein Energieausweis vor, nennt das Gesetz Pflichtangaben: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GModG).

Was passiert, wenn ich den Energieausweis nicht vorlege?

Wer den Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 GModG).

Braucht ein Baudenkmal einen Energieausweis beim Verkauf?

Nein. Für ein Baudenkmal sind die Absätze 3 bis 7 des § 80 nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4 GModG). Die Pflicht zur Vorlage beim Verkauf entfällt damit.

Muss der Käufer nach dem Kauf ein Beratungsgespräch führen?

Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen muss der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG).