Sonderkündigungsrecht beim Immobiliendarlehen: Was §§ 489 und 490 BGB regeln

Als Darlehensnehmer können Sie einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz nach § 489 BGB kündigen, wenn die Sollzinsbindung endet (Frist: ein Monat) oder wenn zehn Jahre seit dem vollständigen Empfang vergangen sind (Frist: sechs Monate). Daneben kennt § 490 BGB eine vorzeitige Kündigung aus berechtigtem Interesse, bei der Sie Schadensersatz schulden.

Hinweis: IMMOFAUST ist eine Marke der Faust Finanz GmbH. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Was versteht man unter Sonderkündigungsrecht?

Im Gesetz steht der Begriff „Sonderkündigungsrecht“ nicht. Gemeint sind in der Praxis Kündigungsrechte, die Ihnen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) neben der vereinbarten Laufzeit einräumt. Für das Darlehen sind das vor allem drei Regelungen:

• das ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB,
• das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 490 BGB,
• die allgemeine Regel zur Kündigung bei unbestimmter Rückzahlungszeit nach § 488 Abs. 3 BGB.

Welche Regelung für Sie greift, hängt davon ab, ob der Sollzinssatz gebunden ist, wie lange das Darlehen bereits ausgezahlt ist und ob ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung besteht.

Ist ein Sonderkündigungsrecht für Darlehen möglich?

Ja. § 489 Abs. 4 BGB bestimmt, dass das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden kann. Das gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften. Für ein Immobiliendarlehen an eine Privatperson kann die Bank dieses Kündigungsrecht also nicht im Kreditvertrag abbedingen.

Kündigung nach Ablauf der Zinsbindung

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB können Sie einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist. Die Kündigungsfrist beträgt einen Monat, frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet.

Ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, können Sie jeweils nur für den Ablauf des Tages kündigen, an dem die Sollzinsbindung endet.

Der Sollzinssatz ist nach § 489 Abs. 5 BGB der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Er ist gebunden, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart sind, die als feststehende Prozentzahl ausgedrückt werden.

Darlehen kündigen nach zehn Jahren

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie „in jedem Fall“ nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs. Die zehn Jahre beginnen dann mit der neuen Vereinbarung.

Wichtig: Eine Kündigung gilt nach § 489 Abs. 3 BGB als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Klären Sie deshalb vor der Kündigung, wie Sie die Rückzahlung darstellen. Ein Anschlussdarlehen zur Umschuldung einer Immobilienfinanzierung besprechen Sie am besten im Rahmen der Baufinanzierung.

Kündigung bei veränderlichem Zinssatz

Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zinssatz gilt nach § 489 Abs. 2 BGB: Sie können jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Überblick: Kündigungsrechte des Darlehensnehmers

Fall	Norm	Frist	Besonderheit
Sollzinsbindung endet, keine neue Zinsvereinbarung	§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB	ein Monat	frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet
Zehn Jahre nach vollständigem Empfang	§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB	sechs Monate	bei neuer Vereinbarung zählt deren Zeitpunkt
Veränderlicher Zinssatz	§ 489 Abs. 2 BGB	drei Monate	jederzeit möglich
Gebundener Zins, Grundpfandrecht, berechtigtes Interesse	§ 490 Abs. 2 BGB	Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB (drei Monate)	frühestens sechs Monate nach vollständigem Empfang; Vorfälligkeitsentschädigung

Vorzeitig ablösen aus berechtigtem Interesse

Sind Sollzinssatz gebunden und Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert, können Sie nach § 490 Abs. 2 BGB vorzeitig kündigen, wenn zwei Voraussetzungen vorliegen:

1. Ihre berechtigten Interessen gebieten die Kündigung.
2. Seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sind sechs Monate abgelaufen.

Die Frist richtet sich nach § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB und beträgt drei Monate. Ein solches Interesse liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn Sie ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache haben. Das betrifft etwa den Fall, dass Sie die beliehene Immobilie verkaufen wollen. Wie der Verkauf abläuft und was dabei zu beachten ist, finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Kündigen Sie nach § 490 Abs. 2 BGB vorzeitig, müssen Sie dem Darlehensgeber nach Satz 3 denjenigen Schaden ersetzen, der ihm aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Das Gesetz nennt diesen Ersatz Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Höhe oder Berechnungsmethode nennt § 490 BGB nicht; fragen Sie bei Ihrer Bank nach der konkreten Berechnung und lassen Sie diese prüfen. Zu den Pflichten der Bank bei Immobilien-Verbraucherdarlehen lesen Sie Immobiliar-Verbraucherdarlehen: Welche Pflichten die Bank hat.

Wann darf ein Kredit gekündigt werden?

Für die Bank gilt § 490 Abs. 1 BGB: Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber kündigen. Vor Auszahlung des Darlehens kann er „im Zweifel stets“ fristlos kündigen, nach Auszahlung „nur in der Regel“ fristlos.

Außerdem bleiben nach § 490 Abs. 3 BGB die Vorschriften der §§ 313 und 314 BGB unberührt. Das sind die allgemeinen Regeln zur Störung der Geschäftsgrundlage und zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund.

Welche Gründe gibt es für eine Kündigung?

Aus den Normen lassen sich folgende Gründe ableiten:

• Für Sie als Darlehensnehmer: das Ende der Sollzinsbindung ohne neue Zinsvereinbarung, der Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang sowie ein berechtigtes Interesse bei grundpfandrechtlich gesichertem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz.
• Für die Bank: eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit der Sicherheit, durch die die Rückzahlung gefährdet wird.

Weiterführende Informationen

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und dafür das Darlehen ablösen möchten, kann eine Immobilie bewerten lassen eine Grundlage für Ihre Planung sein. Für den Verkauf bietet IMMOFAUST eine Ersteinschätzung für Ihre Immobilie an. Zur Orientierung beim Wert Ihrer Immobilie dient auch Verkehrswert einer Immobilie: Definition, Verfahren und Einflussgrößen.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 01.11.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.