Immobiliar-Verbraucherdarlehen: Welche Pflichten die Bank hat
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank vor Vertragsabschluss Ihre Kreditwürdigkeit prüfen (§ 505a BGB). Sie darf nur abschließen, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen. Der Vertrag ist schriftlich zu schließen und muss bestimmte Pflichtangaben enthalten (§ 492 BGB).
Hinweis: IMMOFAUST ist eine Marke der Faust Finanz GmbH. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Was ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist
Die Vorschriften des Kapitels über Verbraucherdarlehen gelten nach § 491 BGB für Verbraucherdarlehensverträge. Das Gesetz unterscheidet Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge und Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge.
Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind nach § 491 Absatz 3 BGB entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die
- durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder
- für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.
Ein Darlehen für den Hauskauf fällt damit ebenso darunter wie ein Darlehen, das durch eine Grundschuld abgesichert wird. Keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind Immobilienverzehrkreditverträge, bei denen der Kreditgeber pauschale oder regelmäßige Zahlungen leistet und erst nach dem Tod des Verbrauchers eine Rückzahlung fordert, außer der Verbraucher verstößt gegen die Vertragsbestimmungen. Wer ein solches Darlehen für den Kauf einer Immobilie plant, findet Orientierung auf der Seite Baufinanzierung.
Kreditwürdigkeitsprüfung vor Vertragsabschluss
Die zentrale Pflicht steht in § 505a BGB: Der Darlehensgeber hat vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen.
Der Maßstab unterscheidet sich je nach Vertragsart. Bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag dürfen keine erheblichen Zweifel bestehen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss es wahrscheinlich sein, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird. Geht das aus der Prüfung nicht hervor, darf die Bank den Vertrag nicht abschließen.
Neue Prüfung bei deutlich höherem Darlehen
Wird der Nettodarlehensbetrag nach Abschluss des Darlehensvertrags deutlich erhöht, ist die Kreditwürdigkeit auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen. Das gilt nicht, wenn der Erhöhungsbetrag bereits in die ursprüngliche Kreditwürdigkeitsprüfung einbezogen wurde.
Anschlussverträge und Umschuldung bei Zahlungsproblemen
Für bestimmte Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge enthält § 505a Absatz 3 BGB eine Sonderregel. Sie betrifft Verträge, die
- im Anschluss an einen zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Darlehensvertrag ein neues Kapitalnutzungsrecht zur Erreichung des mit dem vorangegangenen Darlehensvertrag verfolgten Zwecks einräumen oder
- einen anderen Darlehensvertrag zwischen den Vertragsparteien zur Vermeidung von Kündigungen wegen Zahlungsverzugs oder zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ersetzen oder ergänzen.
In diesen Fällen bedarf es einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur unter den Voraussetzungen des Absatzes 2, also bei einer deutlichen Erhöhung des Nettodarlehensbetrags. Ist danach keine Prüfung erforderlich, darf der Darlehensgeber den neuen Vertrag nicht abschließen, wenn ihm bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus diesem Darlehensvertrag dauerhaft nicht nachkommen kann. Bei Verstößen gilt § 505d BGB entsprechend.
Schriftform und Vertragsinhalt
§ 492 BGB regelt, wie der Vertrag zustande kommt und was er enthalten muss.
| Punkt | Regelung nach § 492 BGB |
|---|---|
| Form | Verbraucherdarlehensverträge sind, soweit nicht eine strengere Form vorgeschrieben ist, schriftlich abzuschließen |
| Antrag und Annahme | Der Schriftform ist genügt, wenn Antrag und Annahme durch die Vertragsparteien jeweils getrennt schriftlich erklärt werden |
| Erklärung der Bank | Sie bedarf keiner Unterzeichnung, wenn sie mit Hilfe einer automatischen Einrichtung erstellt wird |
| Pflichtangaben | Der Vertrag muss die vorgeschriebenen Angaben nach Artikel 247 §§ 6 bis 13 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche enthalten |
| Vollmacht | Die Anforderungen an Form und Angaben gelten auch für eine Vollmacht zum Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags; nicht für die Prozessvollmacht und eine notariell beurkundete Vollmacht |
Pflichten nach Vertragsschluss
Nach Vertragsschluss stellt der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung (§ 492 Absatz 3 BGB). Ist ein Zeitpunkt für die Rückzahlung des Darlehens bestimmt, können Sie vom Darlehensgeber jederzeit einen Tilgungsplan nach Artikel 247 § 14 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche verlangen.
Erklärungen des Darlehensgebers, die Ihnen gegenüber nach Vertragsabschluss abzugeben sind, müssen auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen (§ 492 Absatz 5 BGB).
Fehlende Angaben im Vertrag nachholen
Enthält der Vertrag die Pflichtangaben nicht oder nicht vollständig, können sie nach wirksamem Vertragsschluss auf einem dauerhaften Datenträger nachgeholt werden (§ 492 Absatz 6 BGB). Folgendes ist dabei zu beachten:
- Hat das Fehlen von Angaben zu Änderungen der Vertragsbedingungen nach § 494 BGB geführt, kann die Nachholung nur dadurch erfolgen, dass der Darlehensnehmer die nach § 494 Absatz 7 BGB erforderliche Abschrift des Vertrags erhält.
- In den sonstigen Fällen muss der Darlehensnehmer spätestens im Zeitpunkt der Nachholung eine der in § 356b Absatz 1 BGB genannten Unterlagen erhalten.
- Mit der Nachholung ist der Darlehensnehmer auf einem dauerhaften Datenträger darauf hinzuweisen, dass die Widerrufsfrist von einem Monat nach Erhalt der nachgeholten Angaben beginnt.
Veränderlicher Sollzinssatz
Vereinbart die Bank einen veränderlichen Sollzinssatz, der sich nach einem Index oder Referenzzinssatz richtet, ist die Vereinbarung nur wirksam, wenn der Index oder Referenzzinssatz objektiv, eindeutig bestimmt und für Darlehensgeber und Darlehensnehmer verfügbar und überprüfbar ist (§ 492 Absatz 7 BGB).
Wann die Vorschriften nicht gelten
Nach § 491 Absatz 4 BGB sind die §§ 491a bis 495 und 505a bis 505e BGB nicht auf Darlehensverträge anzuwenden, die in ein nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung errichtetes gerichtliches Protokoll aufgenommen oder durch einen gerichtlichen Beschluss über das Zustandekommen und den Inhalt eines Vergleichs festgestellt sind. Voraussetzung ist, dass in das Protokoll oder den Beschluss der Sollzinssatz, die bei Abschluss in Rechnung gestellten Kosten des Darlehens sowie die Voraussetzungen aufgenommen worden sind, unter denen der Sollzinssatz oder die Kosten angepasst werden können.
Für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge, die nur mit einem begrenzten Personenkreis aufgrund von Rechtsvorschriften im öffentlichen Interesse abgeschlossen werden und für den Darlehensnehmer günstigere als marktübliche Bedingungen enthalten (§ 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 5 BGB), sind nur § 491a Absatz 4 und § 495 Absatz 4 BGB anwendbar.
Was das für Käufer und Eigentümer bedeutet
Wer eine Immobilie kauft, sollte den Darlehensvertrag auf die Pflichtangaben prüfen. Nach Vertragsschluss stellt der Darlehensgeber die Vertragsabschrift zur Verfügung. Zu den weiteren Kosten und Schritten rund um den Kauf finden Sie Hinweise unter Immobilie kaufen und zur Grunderwerbsteuer NRW. Mögliche Zuschüsse und Kredite prüfen Sie im Fördermittel-Check oder im Überblick zur KfW-Förderung für Kauf, Neubau und Sanierung. Wenn Sie vor einem Verkauf oder Kauf in Castrop-Rauxel stehen, erhalten Sie bei IMMOFAUST eine kostenlose Ersteinschätzung.
Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.
Häufige Fragen
Was ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen?
Es ist ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer. Er ist durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken oder Gebäuden bestimmt (§ 491 Absatz 3 BGB).
Muss die Bank meine Kreditwürdigkeit prüfen?
Ja. Nach § 505a Absatz 1 BGB hat der Darlehensgeber vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen.
Wann darf die Bank ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen abschließen?
Nur wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag vertragsgemäß nachkommen wird (§ 505a Absatz 1 BGB).
Wird die Kreditwürdigkeit erneut geprüft, wenn das Darlehen erhöht wird?
Ja, wenn der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsabschluss deutlich erhöht wird. Die Prüfung erfolgt dann auf aktualisierter Grundlage, es sei denn, der Erhöhungsbetrag war schon in der ursprünglichen Prüfung enthalten (§ 505a Absatz 2 BGB).
Welche Form muss ein Verbraucherdarlehensvertrag haben?
Verbraucherdarlehensverträge sind, soweit nicht eine strengere Form vorgeschrieben ist, schriftlich abzuschließen. Der Schriftform ist genügt, wenn Antrag und Annahme jeweils getrennt schriftlich erklärt werden (§ 492 Absatz 1 BGB).
Bekomme ich nach Vertragsschluss eine Abschrift des Vertrags?
Ja. Nach Vertragsschluss stellt der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung (§ 492 Absatz 3 BGB).
Kann ich einen Tilgungsplan verlangen?
Ist ein Zeitpunkt für die Rückzahlung des Darlehens bestimmt, können Sie vom Darlehensgeber jederzeit einen Tilgungsplan nach Artikel 247 § 14 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche verlangen (§ 492 Absatz 3 BGB).
Was gilt, wenn Pflichtangaben im Vertrag fehlen?
Fehlende Angaben können nach wirksamem Vertragsschluss auf einem dauerhaften Datenträger nachgeholt werden. Mit der Nachholung ist der Darlehensnehmer darauf hinzuweisen, dass die Widerrufsfrist von einem Monat nach Erhalt der nachgeholten Angaben beginnt (§ 492 Absatz 6 BGB).