Verkehrswert einer Immobilie: Definition, Verfahren und Einflussgrößen

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 BauGB der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Maßgeblich sind rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt. Verfahren und Schritte der Wertermittlung regelt § 6 ImmoWertV.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.

Definition: Was ist der Verkehrswert?

Die gesetzliche Definition steht in § 194 BauGB. Dort heißt es: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Daraus ergeben sich mehrere Merkmale, die für das Verständnis des Begriffs wichtig sind:

• Stichtagsbezug: Der Wert gilt für den Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht. Er ist keine feste Größe, sondern immer auf einen Stichtag bezogen.
• Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Maßgeblich ist der Preis, der unter üblichen Marktbedingungen zu erzielen wäre.
• Objektbezogene Merkmale: Berücksichtigt werden die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage.
• Keine persönlichen Verhältnisse: Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht.

Verkehrswert und Marktwert sind dabei dasselbe: Das Gesetz setzt beide Begriffe in § 194 BauGB gleich.

Wer berechnet den Verkehrswert?

Das Gesetz regelt den Inhalt des Verkehrswerts in § 194 BauGB. Daneben gibt es die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie trägt den Titel „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten“. Wer die Wertermittlung im Einzelfall durchführt, ist eine Frage der Beauftragung; die Verfahren und Schritte, nach denen vorzugehen ist, gibt § 6 ImmoWertV vor.

Die drei Wertermittlungsverfahren nach § 6 ImmoWertV

Nach § 6 Absatz 1 ImmoWertV sind grundsätzlich zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Welches Verfahren gewählt wird, ist nicht beliebig: Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Die Wahl ist zu begründen.

Verfahren	Nennung in § 6 Absatz 1 ImmoWertV
Vergleichswertverfahren	grundsätzlich heranzuziehen, allein oder mit anderen Verfahren
Ertragswertverfahren	grundsätzlich heranzuziehen, allein oder mit anderen Verfahren
Sachwertverfahren	grundsätzlich heranzuziehen, allein oder mit anderen Verfahren

Auswahlkriterien sind die Art des Wertermittlungsobjekts, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten, die sonstigen Umstände des Einzelfalls und insbesondere die Eignung der zur Verfügung stehenden Daten.

Ablauf der Wertermittlung in Schritten

§ 6 Absatz 3 ImmoWertV gliedert die Wertermittlungsverfahren in folgende Verfahrensschritte:

1. Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts
2. Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts
3. Ermittlung des Verfahrenswerts

Bei den ersten beiden Schritten sind § 7 und § 8 Absatz 2 ImmoWertV zu beachten; bei der Ermittlung des Verfahrenswerts ist § 8 Absatz 3 ImmoWertV zu beachten.

Den Verkehrswert selbst bestimmt § 6 Absatz 4 ImmoWertV: Er ist aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. Wurden mehrere Verfahren angewendet, fließt also deren Aussagefähigkeit in die Würdigung ein.

Reihenfolge der berücksichtigten Einflüsse

In den genannten Verfahren sind nach § 6 Absatz 2 ImmoWertV regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:

1. die allgemeinen Wertverhältnisse
2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale

Damit unterscheidet die Verordnung zwischen den allgemeinen Wertverhältnissen und den Merkmalen, die das einzelne Objekt betreffen. Welche Merkmale eines Hauses sich im Einzelfall wertmindernd auswirken, hängt von diesen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen ab. Auch die in § 194 BauGB genannten Kriterien, also rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage, bilden den Rahmen, innerhalb dessen sich der Wert eines Grundstücks bestimmt.

Entwicklungszustand des Grundstücks nach § 3 ImmoWertV

Für die Einordnung eines Grundstücks unterscheidet § 3 ImmoWertV verschiedene Entwicklungszustände. Gerade bei unbebauten Flächen ist diese Einordnung ein wesentlicher Ausgangspunkt der Wertermittlung.

Entwicklungszustand	Definition nach § 3 ImmoWertV
Flächen der Land- oder Forstwirtschaft	Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind
Bauerwartungsland	Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen
Rohbauland	Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind
Baureifes Land	Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind
Sonstige Flächen	Flächen, die sich keinem der genannten Entwicklungszustände zuordnen lassen

Für die Einordnung als Bauerwartungsland spielt nach dem Wortlaut der Stand der Bauleitplanung eine Rolle. Welche Festsetzungen für ein Grundstück in Castrop-Rauxel gelten, erfahren Sie im Beitrag Bebauungsplan und Flächennutzungsplan in Castrop-Rauxel: Was gilt für Ihr Grundstück?.

Verkehrswert und persönliche Verhältnisse

Ein Kernpunkt der Definition in § 194 BauGB ist der Ausschluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse. Der Verkehrswert beschreibt also den Preis, der unabhängig von solchen Umständen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er knüpft an das Grundstück und seine Merkmale an, nicht an die Situation einzelner Beteiligter.

Verkehrswert in der Praxis des Verkaufs und Kaufs

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, ist die Frage nach dem Wert der Ausgangspunkt. Auf der Seite Immobilie bewerten finden Sie die Leistungen rund um die Bewertung, für den Verkauf stehen Immobilie verkaufen und für den Erwerb Immobilie kaufen bereit. Wenn Sie wissen möchten, wie eine Einschätzung für Ihr Objekt aussehen kann, nutzen Sie die kostenlose Ersteinschätzung.

Bei einer Vermietung spielen weitere Fragen hinein; Informationen dazu bündelt die Seite Vermietung & Verpachtung. Für die Finanzierung eines Kaufs finden Sie Informationen unter Baufinanzierung. Rechtliche Details zum Erwerb behandelt beispielsweise der Beitrag zur Grunderwerbsteuer NRW: Steuersatz, steuerpflichtige Vorgänge und Formulare.

Häufige Fragen

Die wichtigsten Fragen zum Verkehrswert, soweit sie sich anhand von § 194 BauGB sowie §§ 3 und 6 ImmoWertV beantworten lassen, finden Sie im folgenden Abschnitt.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.