Abnahme beim Hausbau: Was das BGB zu Pflicht, Mängeln und Vergütung regelt

Beim Hausbau sind Sie als Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 Abs. 1 BGB). Wegen unwesentlicher Mängel können Sie die Abnahme nicht verweigern. Mit der Abnahme wird die Vergütung fällig (§ 641 Abs. 1 BGB). Bekannte Mängel sollten Sie sich bei der Abnahme vorbehalten.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.

Was die Abnahme rechtlich bedeutet

Die Abnahme beim Hausbau ist im Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Maßgeblich ist § 640 BGB. Danach sind Sie als Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist.

Die Abnahme ist damit keine bloße Formalie. An sie knüpft das Gesetz mehrere Folgen: Die Vergütung ist bei der Abnahme zu entrichten (§ 641 Abs. 1 BGB), und eine in Geld festgesetzte Vergütung haben Sie von der Abnahme des Werkes an zu verzinsen, sofern sie nicht gestundet ist (§ 641 Abs. 4 BGB). Auch Ihre Rechte bei Mängeln hängen davon ab, wie Sie sich bei der Abnahme verhalten (§ 640 Abs. 3 BGB).

Abnahme und Mängel: Wann Sie verweigern dürfen

Das Gesetz unterscheidet nach der Art der Mängel. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB). Was im Einzelfall als wesentlich oder unwesentlich gilt, nennt das Gesetz nicht. Das lässt sich nur am konkreten Bauvorhaben beurteilen, gegebenenfalls mit rechtlicher Beratung.

Verweigern Sie die Abnahme unter Angabe von Mängeln, treffen Sie zusätzliche Mitwirkungspflichten. Auf Verlangen des Unternehmers müssen Sie an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitwirken (§ 650g Abs. 1 BGB).

Abnahmeprotokoll und gemeinsame Zustandsfeststellung

Der Begriff „Abnahmeprotokoll“ kommt in den §§ 640, 641 und 650g BGB nicht vor. Das Gesetz kennt aber die gemeinsame Zustandsfeststellung für den Fall, dass die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert wird. Für sie gilt nach § 650g BGB:

• Sie soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden.
• Sie ist von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.

Bleiben Sie einem vereinbarten oder einem vom Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen (§ 650g Abs. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn Sie infolge eines Umstands fernbleiben, den Sie nicht zu vertreten haben und den Sie dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt haben. Der Unternehmer muss die einseitige Zustandsfeststellung mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen, sie unterschreiben und Ihnen eine Abschrift zur Verfügung stellen.

Was bei nicht genannten Mängeln gilt

Ist das Werk Ihnen verschafft worden und ist in der Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und von Ihnen zu vertreten ist (§ 650g Abs. 3 BGB). Die Vermutung gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht von Ihnen verursacht worden sein kann. Offenkundige Mängel sollten deshalb vollständig in der Zustandsfeststellung stehen.

Vorbehalt bei bekannten Mängeln

Nehmen Sie ein mangelhaftes Werk ab, obwohl Sie den Mangel kennen, stehen Ihnen die in § 634 Nr. 1 bis 3 BGB bezeichneten Rechte nur zu, wenn Sie sich Ihre Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB). Wer einen erkannten Mangel bei der Abnahme nicht vorbehält, riskiert diese Rechte also zu verlieren. Der Vorbehalt gehört deshalb zu den wichtigsten Punkten bei der Abnahme.

Abnahmefiktion: Wann ein Werk als abgenommen gilt

Ein Werk gilt auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und Sie die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert haben (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Sind Sie Verbraucher, treten diese Rechtsfolgen nur ein, wenn der Unternehmer Sie zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Der Hinweis muss in Textform erfolgen (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Für Sie heißt das: Reagieren Sie auf eine Aufforderung zur Abnahme innerhalb der gesetzten Frist, und benennen Sie, wenn Sie verweigern, mindestens einen Mangel.

Vergütung: Fälligkeit, Schlussrechnung und Einbehalt

Die Vergütung ist bei der Abnahme des Werkes zu entrichten (§ 641 Abs. 1 BGB). Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.

Nach § 650g Abs. 4 BGB ist die Vergütung zu entrichten, wenn zwei Voraussetzungen vorliegen:

1. Sie haben das Werk abgenommen oder die Abnahme ist nach § 641 Abs. 2 BGB entbehrlich.
2. Der Unternehmer hat Ihnen eine prüffähige Schlussrechnung erteilt.

Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für Sie nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn Sie nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben haben.

Zahlung bei Mängeln zurückhalten

Können Sie die Beseitigung eines Mangels verlangen, dürfen Sie nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (§ 641 Abs. 3 BGB).

Überblick: Die Regelungen im Vergleich

Thema	Regelung	Norm
Abnahmepflicht	Besteller muss das vertragsmäßig hergestellte Werk abnehmen	§ 640 Abs. 1 BGB
Unwesentliche Mängel	Abnahme kann deshalb nicht verweigert werden	§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB
Abnahmefiktion	Fristsetzung durch Unternehmer, keine Verweigerung unter Angabe eines Mangels	§ 640 Abs. 2 BGB
Bekannter Mangel	Rechte nach § 634 Nr. 1 bis 3 BGB nur bei Vorbehalt bei der Abnahme	§ 640 Abs. 3 BGB
Zustandsfeststellung	gemeinsam, mit Datum, von beiden zu unterschreiben	§ 650g Abs. 1 BGB
Fälligkeit der Vergütung	bei der Abnahme	§ 641 Abs. 1 BGB
Einbehalt bei Mängeln	in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten	§ 641 Abs. 3 BGB

Schrittfolge für Ihre Abnahme

Aus den gesetzlichen Regelungen lässt sich folgende Reihenfolge ableiten:

1. Prüfen Sie, ob das Werk vertragsmäßig hergestellt ist, und halten Sie fest, welche Mängel Sie feststellen.
2. Verweigern Sie die Abnahme nur dann, wenn Mängel nicht unwesentlich sind, und geben Sie die Mängel an.
3. Wirken Sie bei Verweigerung auf Verlangen an der gemeinsamen Zustandsfeststellung mit, und lassen Sie offenkundige Mängel darin aufnehmen.
4. Behalten Sie sich Ihre Rechte wegen bekannter Mängel bei der Abnahme vor.
5. Beachten Sie Fristen zur Abnahme, die der Unternehmer setzt.
6. Prüfen Sie die Schlussrechnung und erheben Sie begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit innerhalb von 30 Tagen nach Zugang, wenn sie nicht nachvollziehbar ist.

Bezug zu Finanzierung und Förderung

Da mit der Abnahme die Vergütung fällig wird, sollten Sie die Auszahlung Ihrer Finanzierung frühzeitig mit Ihrer Bank abstimmen. Hinweise dazu finden Sie unter Baufinanzierung. Welche Programme für Neubau infrage kommen, zeigt der Beitrag KfW-Förderung für Kauf, Neubau und Sanierung: Welche Programme es gibt. Für den Erwerb des Grundstücks fällt gegebenenfalls Grunderwerbsteuer an, siehe Grunderwerbsteuer NRW: Steuersatz, steuerpflichtige Vorgänge und Formulare. Ob und wie Sie bauen dürfen, hängt von der Planung der Gemeinde ab: Bebauungsplan und Flächennutzungsplan in Castrop-Rauxel: Was gilt für Ihr Grundstück?.

Für Fragen rund um Ihr Bauvorhaben oder eine spätere Veräußerung können Sie eine kostenlose Ersteinschätzung anfragen.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.