Auflassung: Was sie bedeutet, was § 925 BGB verlangt und wie sie mit dem Grundbuch zusammenhängt
Die Auflassung ist nach § 925 BGB die Einigung von Veräußerer und Erwerber über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden, zum Beispiel vor einem Notar. Zusätzlich ist die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB).
Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.
Was bedeutet juristische Auflassung?
Auflassung ist ein Rechtsbegriff aus dem Grundstücksrecht. § 925 Absatz 1 BGB definiert ihn so: Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers wird als Auflassung bezeichnet.
Der Begriff meint also nicht den Kaufvertrag und nicht die Eintragung im Grundbuch, sondern die Einigung der beiden Seiten darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Wer ein Grundstück oder ein Haus kauft oder verkauft, begegnet dem Begriff deshalb im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung.
Die Rechtsgrundlagen im Überblick
Für die Eigentumsübertragung bei Grundstücken greifen drei Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs ineinander:
| Norm | Gegenstand | Kerninhalt |
|---|---|---|
| § 311b BGB | Vertrag über Grundstücke | Ein Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. |
| § 925 BGB | Auflassung | Die Einigung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. |
| § 873 BGB | Erwerb durch Einigung und Eintragung | Zur Übertragung des Eigentums sind die Einigung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. |
Wie läuft eine Auflassung ab?
Aus den drei Normen lässt sich eine Schrittfolge ableiten, die sich auf den Gesetzestext stützt:
- Vertrag: Die Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, wird nach § 311b Absatz 1 BGB notariell beurkundet.
- Einigung: Veräußerer und Erwerber erklären die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (§ 925 Absatz 1 BGB). Zur Entgegennahme ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig.
- Eintragung: Die Rechtsänderung wird in das Grundbuch eingetragen. Erst Einigung und Eintragung zusammen übertragen das Eigentum nach § 873 Absatz 1 BGB.
Die Auflassung allein genügt demnach nicht. Ohne die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch fehlt eine der beiden Voraussetzungen, die § 873 Absatz 1 BGB für die Eigentumsübertragung nennt.
Wer nimmt die Auflassung entgegen?
Nach § 925 Absatz 1 Satz 2 BGB ist jeder Notar zur Entgegennahme der Auflassung zuständig, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen. Die Auflassung kann außerdem in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
Wichtig ist die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile. Veräußerer und Erwerber müssen die Erklärung also zur selben Zeit vor der zuständigen Stelle abgeben.
Keine Bedingung, keine Befristung
Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist nach § 925 Absatz 2 BGB unwirksam. Die Einigung über den Eigentumsübergang muss deshalb unbedingt und unbefristet erklärt werden. Für die Praxis bedeutet das: Wer die Auflassung an eine Bedingung oder an einen Zeitpunkt knüpft, erreicht keine wirksame Einigung im Sinne des Gesetzes.
Bindung an die Einigung vor der Eintragung
Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nach § 873 Absatz 2 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen gebunden. Das Gesetz nennt:
- die Erklärungen sind notariell beurkundet,
- die Erklärungen sind vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht, oder
- der Berechtigte hat dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung überlassen.
Eine Eintragungsbewilligung ist damit eine der Möglichkeiten, durch die die Bindung an die Einigung vor der Eintragung eintritt.
Was gilt, wenn der Vertrag formlos geschlossen wurde?
§ 311b Absatz 1 Satz 2 BGB regelt den Fall, dass ein Vertrag über die Übertragung oder den Erwerb eines Grundstücks ohne notarielle Beurkundung geschlossen wurde. Ein solcher Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Das ändert nichts daran, dass der Vertrag nach Satz 1 der notariellen Beurkundung bedarf.
Auflassung und Auflassungsvormerkung
Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung ist ein davon zu unterscheidendes Rechtsinstitut. Wie sie wirkt und was sie sichert, erläutert der Beitrag Auflassungsvormerkung: Was sie sichert und wie sie wirkt.
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Häufige Missverständnisse
- Auflassung und Kaufvertrag sind dasselbe. Nein. Der Kaufvertrag begründet die Verpflichtung zur Übertragung (§ 311b BGB), die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB).
- Mit der Auflassung ist man Eigentümer. Nein. Nach § 873 Absatz 1 BGB sind Einigung und Eintragung in das Grundbuch erforderlich.
- Die Auflassung lässt sich an Bedingungen knüpfen. Nein. Nach § 925 Absatz 2 BGB ist eine Auflassung unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung unwirksam.
Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.
Häufige Fragen
Was bedeutet juristische Auflassung?
Nach § 925 Absatz 1 BGB ist die Auflassung die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden.
Wie läuft eine Auflassung ab?
Der Vertrag über die Übertragung des Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Veräußerer und Erwerber erklären die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle, etwa einem Notar. Zur Eigentumsübertragung ist zusätzlich die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB).
Wer ist für die Entgegennahme der Auflassung zuständig?
Nach § 925 Absatz 1 BGB ist jeder Notar zur Entgegennahme der Auflassung zuständig, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen. Die Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
Kann eine Auflassung unter einer Bedingung erfolgen?
Nein. Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist nach § 925 Absatz 2 BGB unwirksam.
Reicht die Auflassung aus, um Eigentümer zu werden?
Nein. Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind nach § 873 Absatz 1 BGB die Einigung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.
Sind die Beteiligten schon vor der Eintragung an die Einigung gebunden?
Nach § 873 Absatz 2 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen: wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind. Eine Bindung besteht auch, wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung überlassen hat.
Was passiert, wenn der Grundstückskaufvertrag nicht notariell beurkundet wurde?
Ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag wird nach § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Grundsätzlich bedarf der Vertrag aber der notariellen Beurkundung.