Bebauungsplan und Flächennutzungsplan in Castrop-Rauxel: Was gilt für Ihr Grundstück?

Der Flächennutzungsplan zeigt in Castrop-Rauxel nur die grobe städtebauliche Entwicklung und lässt keine konkrete Bebaubarkeit eines Grundstücks erkennen. Verbindlich und grundstücksbezogen sind erst die Festsetzungen eines Bebauungsplans. Ob für Ihr Grundstück einer vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Ein Vorkaufsrecht der Stadt kann beim Kauf hinzukommen.

Hinweis: IMMOFAUST ist eine Marke der Faust Finanz GmbH. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan: der Unterschied

Beide Pläne gehören zur Bauleitplanung, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben. Bebauungspläne werden aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans wird die noch unverbindliche Darstellung des Flächennutzungsplans konkretisiert, es werden verbindliche, grundstücksbezogene Festsetzungen getroffen.

Merkmal	Flächennutzungsplan (FNP)	Bebauungsplan
Reichweite	gesamtes Gemeindegebiet	Geltungsbereich des jeweiligen Plans
Genauigkeit	in Grundzügen, nicht parzellenscharf	verbindliche, grundstücksbezogene Festsetzungen
Wirkung	als vorbereitende Bauleitplanung behördenverbindlich; gegenüber dem Bürger mit wenigen Ausnahmen keine unmittelbare Rechtswirkung	verbindlicher Bauleitplan
Beschluss	Rat der Stadt	Satzungsbeschluss durch den Rat der Stadt

Der Flächennutzungsplan der Stadt Castrop-Rauxel

Der Flächennutzungsplan stellt in Grundzügen die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung für das gesamte Gemeindegebiet für die kommenden Jahre dar. Er zeigt die Nutzungen und Planungen in den verschiedenen Stadtteilen auf:

• Bauflächen (Wohnbauflächen, gemischte und gewerbliche Bauflächen sowie Sonderbauflächen)
• Flächen für den Gemeinbedarf, zum Beispiel Bildungseinrichtungen und sportlichen, sozialen, gesundheitlichen sowie kulturellen Zwecken dienende Einrichtungen
• Flächen für den Verkehr und Freiflächen (Grünflächen, Wasserflächen sowie Flächen für die Landwirtschaft und den Wald)

Der aktuelle Flächennutzungsplan wurde am 03.05.2012 vom Rat der Stadt Castrop-Rauxel beschlossen. Mit der Bekanntmachung im Amtsblatt am 05.10.2012 sowie am 22.02.2013 ist er wirksam geworden. Sie können ihn im CasGeoportal einsehen.

Wichtig für die Grundstücksbewertung: Aus dem Flächennutzungsplan kann keine konkrete Bebaubarkeit von Grundstücken abgeleitet werden. Er zeigt jedoch auf, welche Flächen im Stadtgebiet einer baulichen Nutzung zugeführt und welche unbebaut belassen werden sollen. Ein Vorhaben selbst muss den Vorgaben der verbindlichen Bauleitplanung, also des jeweiligen Bebauungsplans, entsprechen.

Was ein Bebauungsplan festlegt

Im Bebauungsplan wird durch Zeichnung und Text festgesetzt, welche Nutzung auf den einzelnen Grundstücken zulässig ist. Er enthält in der Regel den eigentlichen Plan im Maßstab 1:500 oder 1:1.000, Festsetzungen durch Text und die Zeichenerklärung.

Die Festsetzungsmöglichkeiten nennt § 9 BauGB. Dort heißt es, dass im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen unter anderem festgesetzt werden können:

• die Art und das Maß der baulichen Nutzung
• die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen
• für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße
• die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
• die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen
• die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung
• die Verkehrsflächen

Die Stadt nennt als Beispiel für das Maß der Nutzung Wohngebäude mit höchstens drei Vollgeschossen.

So kommt ein Bebauungsplan zustande

Die Aufstellung erfolgt in mehreren Verfahrensschritten, wobei zwei Arten der Bürgerbeteiligung vorgeschrieben sind. Vereinfacht läuft das Verfahren in diesen Phasen ab:

1. Aufstellungsbeschluss zur Einleitung des Verfahrens (Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung), Zielsetzung, Vorentwurf
2. Frühzeitige Beteiligung von Öffentlichkeit sowie Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange
3. Planerarbeitung: Anpassen des Entwurfs, Untersuchungen und Gutachten, Erarbeitung des Rechtsplans
4. Zweite Beteiligung der Öffentlichkeit über Bekanntgabe im Internet und öffentliche Auslegung sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
5. Satzungsbeschluss: Abwägung, Beschluss durch den Rat der Stadt, Bekanntmachung im Amtsblatt
6. Nach Abschluss des Verfahrens

Erst nach Abschluss des Verfahrens sind die Bebauungspläne rechtskräftig. Das Baugesetzbuch schreibt für verschiedene Verfahrensschritte eine „ortsübliche Bekanntmachung" vor, die im Amtsblatt der Stadt Castrop-Rauxel erfolgt.

Bebauungsplan einsehen: Kosten und Unterlagen

Alle rechtskräftigen Bebauungspläne im Stadtgebiet inklusive der Begründungen sind im CasGeoportal hinterlegt und können dort eingesehen werden. Auch relevante Satzungen zum Bau- und Wohnungswesen finden Sie dort.

Für die Einsichtnahme beim Bereich Stadt- und Umweltplanung benötigen Sie die Lagebezeichnung (Straße/Hausnummer) oder die Katasterbezeichnung (Gemarkung/Flur/Flurstück). Die Einsichtnahme ist kostenlos; die Gebühr für einen Druck beträgt 27 EUR. Ob für den Bereich ein Bebauungsplan vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Kontakt: Stadt Castrop-Rauxel, Bereich Stadt- und Umweltplanung, Rathaus, Europaplatz 1, 44575 Castrop-Rauxel, Tel. 02305 / 106-2722, E-Mail stadtplanung@castrop-rauxel.de.

Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Grundstückskauf

Beim Kauf von Grundstücken kann der Stadt Castrop-Rauxel nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zustehen. Um die Ausübung zu prüfen, beziehungsweise ein Negativattest über die Nichtausübung zu erstellen, müssen Sie nach der notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen.

Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder macht die Gemeinde von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch, stellt der Bereich Stadtplanung und Bauordnung auf Antrag der Beteiligten ein Zeugnis (Negativattest) zur Vorlage beim Grundbuchamt aus. Das Zeugnis ist nach der städtischen Verwaltungsgebührensatzung gebührenpflichtig und kostet 45 Euro pro Flurstück. Ansprechpartner ist vorkaufsrecht@castrop-rauxel.de, Tel. 02305 / 106 – 2765.

Wer ein Grundstück kauft, sollte diesen Schritt früh einplanen. Zur Sicherung des Käufers im Vertragsverlauf lesen Sie auch Auflassungsvormerkung: Was sie sichert und wie sie wirkt.

Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet

Wer ein Grundstück in Castrop-Rauxel kaufen oder bebauen möchte, sollte zuerst klären, ob ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht und was er festsetzt. Der Flächennutzungsplan allein genügt dafür nicht, da er nicht parzellenscharf ist. Die Planunterlagen sind kostenlos im Geoportal einsehbar. Wer eine Immobilie erwerben will, findet weitere Informationen unter Immobilie kaufen; zur Finanzierung siehe Baufinanzierung.

Wer verkaufen möchte, kann die Festsetzungen des Bebauungsplans vorab prüfen und in die Immobilie bewerten-Überlegungen einbeziehen. Für eine unverbindliche Einordnung Ihres Objekts nutzen Sie die kostenlose Ersteinschätzung. Hinweise zum Verkaufsablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Verbindliche Auskünfte zu einem konkreten Grundstück erteilt die Stadt Castrop-Rauxel.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 30.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.