Gutachterausschuss für Grundstückswerte: Aufgaben, Kaufpreissammlung und Ihre Rechte

Der Gutachterausschuss ist nach § 192 BauGB ein selbständiges, unabhängiges Gremium zur Ermittlung von Grundstückswerten. Er erstattet Verkehrswertgutachten, wenn Berechtigte wie Eigentümer sie beantragen, führt eine Kaufpreissammlung und ermittelt Bodenrichtwerte. Seine Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.

Was der Gutachterausschuss ist

Nach § 192 Absatz 1 BauGB werden zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Das Gesetz legt auch fest, wie sie aufgebaut sind:

• Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.
• Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein.
• Sie dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft befasst sein, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist.
• Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.
• Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Aufgaben nach § 193 BauGB

Der Gutachterausschuss hat zwei Hauptaufgaben: Er erstattet Gutachten über den Verkehrswert, und er führt die Kaufpreissammlung samt Auswertung.

Verkehrswertgutachten: Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Er kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

Kaufpreissammlung und Daten: Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Die erforderlichen Daten sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Wer ein Gutachten beantragen kann

Ein Gutachten erstattet der Gutachterausschuss, wenn es einer der folgenden Berechtigten beantragt (§ 193 Absatz 1 BauGB):

1. die für den Vollzug des Baugesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2. die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück aufgrund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3. die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist,
4. Gerichte und Justizbehörden.

Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften bleiben unberührt. Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

Ist ein Gutachten des Gutachterausschusses Pflicht?

Das Gesetz begründet für Eigentümer keine Pflicht, ein Gutachten einzuholen. § 193 Absatz 1 BauGB beschreibt, wer ein Gutachten beantragen kann, nämlich unter anderem die Eigentümer selbst. Das Gutachten erfolgt also auf Antrag. Zudem haben die Gutachten keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Absatz 3 BauGB).

Eine Pflicht besteht dagegen an anderer Stelle: bei der Kaufpreissammlung (siehe unten). Wer einen Vertrag im Sinne von § 195 Absatz 1 Satz 1 BauGB schließt, muss dem Gutachterausschuss auf dessen Aufforderung die erforderlichen Daten über das Grundstück mitteilen.

Die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB

Die Kaufpreissammlung ist die Datengrundlage des Gutachterausschusses. Nach § 195 Absatz 1 BauGB ist zu ihrer Führung jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden.

Das gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden. Entsprechend gilt es für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

Mitteilungspflicht der Vertragsparteien

Wer einen solchen Vertrag schließt oder ein Angebot oder eine Annahme erklärt, ist verpflichtet, dem Gutachterausschuss auf dessen Aufforderung hin die erforderlichen Daten über das betroffene Grundstück mitzuteilen. Zu diesen Daten gehören in der Regel:

Bereich	Mitzuteilende Daten
Grundstück allgemein	Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, soweit im Grundbuch aufgeführt; Lagemerkmale; tatsächliche und zukünftig geplante Nutzung
Vermietung/Verpachtung	bei ganz oder teilweise vermieteten oder verpachteten Grundstücken die Erträge
Bebaute Grundstücke	Arten der baulichen Anlagen; Baujahr sowie Jahr und Umfang durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen; Wohn- und Nutzfläche; Ausstattung und Qualität; Daten des Energieausweises zur Energieeffizienz; Abrissabsicht
Landwirtschaft	Angabe, ob die Mitteilungsverpflichteten Landwirte sind
Forstwirtschaft	Angaben zum Bestand
Zubehör	das mitverkaufte Zubehör, soweit nicht im Kaufvertrag benannt
Erbbaurechte	Erbbauzins und Laufzeit des Erbbaurechts

Liegen keine exakten Angaben vor, ist eine Schätzung ausreichend; sie ist als solche zu kennzeichnen. Für die Mitteilung sind die vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellten Mitteilungsmöglichkeiten zu nutzen. Der Gutachterausschuss muss bei der Aufforderung auf diese Pflichten hinweisen und in geeigneter Weise Informationen zum Bedeutungsgehalt der angeforderten Daten zugänglich machen.

Die Daten des Energieausweises gehören zu den abgefragten Angaben. Zum Thema finden Sie mehr unter Energieausweis erstellen lassen: Was beim Hausverkauf Pflicht ist.

Wer die Kaufpreissammlung einsehen darf

Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Vorschriften, nach denen Urkunden oder Akten den Gerichten oder Staatsanwaltschaften vorzulegen sind, bleiben unberührt. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen (§ 195 Absatz 5 BauGB).

Welche Daten der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet

Aus der Kaufpreissammlung ermittelt der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte und weitere Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören nach § 193 Absatz 5 BauGB insbesondere:

1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser,
3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, zum Beispiel bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung,
4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Wirkung des Gutachtens

Die Gutachten des Gutachterausschusses haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Absatz 3 BauGB). Eine Abschrift ist dem Eigentümer zu übersenden.

Einordnung für Eigentümer in Castrop-Rauxel

Wer den Wert eines Grundstücks klären möchte, kann als Eigentümer beim Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten beantragen. Für eine erste Orientierung zu Ihrer Immobilie finden Sie Informationen unter Immobilie bewerten; bei Verkaufsabsicht können Sie die kostenlose Ersteinschätzung nutzen. Welche Bebauung auf einem Grundstück zulässig ist, klärt der Beitrag Bebauungsplan und Flächennutzungsplan in Castrop-Rauxel: Was gilt für Ihr Grundstück?. Wenn Sie den Verkauf planen, hilft die Seite Immobilie verkaufen. Auch Pflichtteilsberechtigte können ein Gutachten beantragen, wenn der Wert des Grundstücks für ihren Pflichtteil von Bedeutung ist; zu Nachweisen im Erbfall lesen Sie Erbschein: Wann er nötig ist und was er bei einer Immobilie nachweist.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.