Maklerprovision beim Hausverkauf: Was das Gesetz regelt

Die Maklerprovision schulden Sie nur, wenn der Verkaufsvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wie hoch sie ist, legt das Gesetz nicht fest, das hängt von Ihrer Vereinbarung ab. Wer sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt, regeln die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die gesetzlichen Regeln wieder. Konkrete Konditionen stehen im jeweiligen Maklervertrag.

Wann Sie überhaupt eine Provision schulden

Wer einem Makler für den Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrags einen Lohn verspricht, muss ihn nur zahlen, wenn der Vertrag infolge dieses Nachweises oder dieser Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Kommt kein Vertrag zustande, schulden Sie keine Provision.

Zwei Einzelheiten sind für Eigentümer wichtig:

• Bedingter Vertrag: Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
• Auslagen: Der Makler bekommt seine Aufwendungen nur ersetzt, wenn Sie das vereinbart haben. Das gilt auch dann, wenn kein Vertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB).

Wie hoch die Provision ist

Eine feste Höhe nennt das BGB nicht. Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die Leistung den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten ist (§ 653 Abs. 1 BGB). Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern kommt die Textform nach § 656a BGB hinzu (siehe unten). Ist die Höhe nicht bestimmt, gilt bei Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, sonst der übliche Lohn als vereinbart (§ 653 Abs. 2 BGB).

Für Sie heißt das: Legen Sie die Höhe vor der Beauftragung ausdrücklich fest. Dann müssen Sie sich nicht auf einen „üblichen“ Satz verlassen, über dessen Höhe im Streitfall gestritten würde.

Wer die Provision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zahlt

Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten besondere Regeln. Der Maklervertrag braucht dafür die Textform (§ 656a BGB). Eine rein mündliche Absprache genügt nicht.

Die Regeln über die Verteilung der Kosten (§§ 656c und 656d BGB) gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). So sieht es aus:

Situation	Was gilt	Norm
Nur eine Seite hat den Makler beauftragt	Eine Abrede, die die andere Seite zur Zahlung verpflichtet, ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt. Die andere Seite muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber gezahlt hat und das nachgewiesen ist.	§ 656d BGB
Der Makler ist für beide Seiten tätig	Beide dürfen sich nur in gleicher Höhe verpflichten.	§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB
Der Makler arbeitet für eine Seite unentgeltlich	Von der anderen Seite darf er keinen Maklerlohn verlangen.	§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB
Der Käufer ist kein Verbraucher	Die §§ 656c und 656d gelten nicht.	§ 656b BGB

Was als Einfamilienhaus gilt, hat der Bundesgerichtshof näher bestimmt (siehe unten).

Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite auf seinen Lohn, wirkt dieser Erlass auch zugunsten der anderen Seite. Davon kann man vertraglich nicht abweichen (§ 656c Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB). Ein Maklervertrag, der von den Regeln zur Doppeltätigkeit abweicht, ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB).

Wenn der Makler für beide Seiten arbeitet

Ist ein Makler dem Vertrag zuwider auch für die andere Seite tätig, verliert er seinen Anspruch auf Maklerlohn und auf Ersatz seiner Aufwendungen (§ 654 BGB). Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung offen, ob der Makler auch für Kaufinteressenten arbeitet, und halten Sie die Antwort im Vertrag fest.

Textform: Was der Bundesgerichtshof 2026 entschieden hat

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB in den vergangenen Jahren mehrfach ausgelegt. Für die Textform ist ein Urteil von März 2026 wichtig.

E-Mail genügt, ohne Textform gibt es keinen Anspruch (BGH, 11. März 2026, I ZR 202/25). Die Textform nach § 656a BGB verlangt nicht, dass beide Erklärungen im selben Dokument stehen. Ein Austausch von E-Mails kann genügen. Ein Maklervertrag kann auch konkludent zustande kommen, wenn sich die wesentlichen Bestandteile aus Erklärungen in Textform bestimmen lassen: die Parteien, die Höhe der Provision und der Gegenstand des geplanten Kaufvertrags. Wahrt der Vertrag die Textform nicht, kann der Makler seinen Lohn auch nicht über Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung verlangen.

Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus: Was der Bundesgerichtshof sagt

Ob die Halbteilung gilt, hängt davon ab, ob ein Einfamilienhaus vorliegt. Dazu gibt es zwei Urteile.

Was ein Einfamilienhaus ist (BGH, 6. März 2025, I ZR 32/24). Ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB liegt vor, wenn der Erwerb für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von nur untergeordneter Bedeutung steht dem nicht entgegen. Im entschiedenen Fall war das ein Büroanbau, der ein Fünftel der Gesamtfläche umfasste. Außerdem gilt § 656c BGB entsprechend, wenn statt einer Partei des Kaufvertrags ein Dritter den Maklervertrag abschließt. In diesem Fall hatten die Parteien übrigens eine Courtage von 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer vereinbart. Das ist ein Einzelfall und kein Richtwert.

Haus mit zwei Wohneinheiten (BGH, 16. Juli 2026, I ZR 111/25). Ein Haus mit zwei Wohneinheiten, von denen keine untergeordnete Bedeutung hat, ist kein Einfamilienhaus. Ergibt sich der Wohnzweck eines einzelnen Haushalts nicht aus den objektiven Gegebenheiten, muss der Erwerber ihn dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen. Sonst gilt der Halbteilungsgrundsatz nicht. Im entschiedenen Fall hatte der Käufer erst nach Abschluss des Maklervertrags mitgeteilt, dass er das Haus selbst bewohnen will. Der Provisionsanspruch des Maklers bestand.

Woran Sie einen Makler prüfen sollten

1. Erlaubnis: Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermitteln oder nachweisen will, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 GewO). Lassen Sie sich diese zeigen.
2. Textform: Bestehen Sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern auf einem Maklervertrag in Textform. Nach dem BGH genügt dafür auch ein Austausch von E-Mails.
3. Höhe und Zahlungspflicht: Lassen Sie festhalten, wie hoch die Provision ist und wer sie zahlt.
4. Auslagen: Klären Sie, ob Aufwendungen zusätzlich ersetzt werden. Ohne Vereinbarung schulden Sie sie nicht.
5. Doppeltätigkeit: Fragen Sie, ob der Makler auch für den Käufer tätig ist.

Provision und Steuern

Wie sich Verkaufskosten auf den steuerpflichtigen Gewinn auswirken, hängt von Ihrer Situation ab. Die Grundregeln zur Gewinnberechnung und zu den Kosten, die den Gewinn mindern, stehen in unserem Artikel zur Spekulationsfrist bei Immobilien. Welche Kosten Sie im Einzelfall abziehen können, klärt Ihr Steuerberater anhand Ihrer Belege.

Was Sie als Nächstes tun können

Wenn Sie Ihre Immobilie in Castrop-Rauxel, Datteln, Selm, Waltrop, Oer-Erkenschwick oder Hamm verkaufen möchten, hilft Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung als Grundlage. Ansprechpartner finden Sie auf der Ortsseite Castrop-Rauxel. Aktuelle Angebote sehen Sie in der Immobilienübersicht.

Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich ist der Gesetzestext, im Zweifel klärt eine Anwältin oder ein Anwalt den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 28.10.2026.