Auflassungsvormerkung: Was sie sichert und wie sie wirkt

Die Auflassungsvormerkung ist eine Vormerkung im Grundbuch nach § 883 BGB. Sie sichert den Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück. Verfügungen, die nach ihrer Eintragung über das Grundstück getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Eintragen lässt sie sich auf Bewilligung des Betroffenen oder per einstweiliger Verfügung.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.

Was ist eine Vormerkung im Grundbuch?

Die Vormerkung ist in § 883 BGB geregelt. Nach Absatz 1 kann zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Gleiches gilt für den Anspruch auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts.

Im Alltag wird sie je nach Zusammenhang unterschiedlich benannt, etwa als Auflassungsvormerkung oder Eigentumsvormerkung. Gemeint ist in beiden Fällen die Sicherung eines Anspruchs über das Grundbuch. Die Vormerkung ist selbst kein Eigentum, sondern sichert den Anspruch auf die Einräumung eines Rechts am Grundstück.

Die Eintragung einer Vormerkung ist nach § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig. Der Anspruch muss also nicht schon unbedingt entstanden sein.

Was braucht man für eine Auflassungsvormerkung?

Die Voraussetzungen für die Eintragung nennt § 885 BGB. Danach erfolgt die Eintragung einer Vormerkung auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder auf Grund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird.

Daraus ergeben sich zwei Wege:

Grundlage	Was erforderlich ist
Bewilligung	Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder Recht von der Vormerkung betroffen wird
Einstweilige Verfügung	Eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs muss dafür nicht glaubhaft gemacht werden

Bei der Eintragung kann nach § 885 Abs. 2 BGB zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs auf die einstweilige Verfügung oder die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

Gesichert wird ein Anspruch, der auf die Einräumung oder Aufhebung eines Rechts am Grundstück gerichtet ist.

Wirkung: Was nach der Eintragung mit späteren Verfügungen passiert

Die zentrale Wirkung steht in § 883 Abs. 2 BGB. Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.

Das gilt nach demselben Absatz auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

Die Unwirksamkeit besteht nur „insoweit", als der gesicherte Anspruch vereitelt oder beeinträchtigt würde. Sie ist also auf den Umfang der Beeinträchtigung begrenzt.

Rang: Wann die Vormerkung zählt

Nach § 883 Abs. 3 BGB bestimmt sich der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, nach der Eintragung der Vormerkung. Maßgeblich ist also nicht der spätere Zeitpunkt, zu dem das Recht selbst eingetragen wird, sondern der Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung.

Anspruch auf Zustimmung nach § 888 BGB

Ist der Erwerb eines eingetragenen Rechts oder eines Rechts an einem solchen Recht gegenüber demjenigen, zu dessen Gunsten die Vormerkung besteht, unwirksam, gibt § 888 Abs. 1 BGB dem Vormerkungsberechtigten einen Anspruch. Er kann vom Erwerber die Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung verlangen, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist.

Das Gleiche gilt nach § 888 Abs. 2 BGB, wenn der Anspruch durch ein Veräußerungsverbot gesichert ist.

Schrittfolge: Von der Bewilligung zur Wirkung

1. Es besteht ein Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts am Grundstück (§ 883 Abs. 1 BGB). Er kann auch künftig oder bedingt sein.
2. Derjenige, dessen Grundstück oder Recht betroffen ist, bewilligt die Vormerkung, oder es ergeht eine einstweilige Verfügung (§ 885 Abs. 1 BGB).
3. Die Vormerkung wird in das Grundbuch eingetragen.
4. Spätere Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 BGB).
5. Der Rang des Rechts richtet sich nach der Eintragung der Vormerkung (§ 883 Abs. 3 BGB).
6. Ist ein späterer Erwerb dem Berechtigten gegenüber unwirksam, kann dieser vom Erwerber die erforderliche Zustimmung verlangen (§ 888 BGB).

Ab wann ist man Eigentümer?

Die Vormerkung allein macht nicht zum Eigentümer. Sie sichert den Anspruch auf Einräumung eines Rechts am Grundstück und schützt ihn vor späteren, beeinträchtigenden Verfügungen. Aus den Vorschriften zur Vormerkung folgt: Die Eintragung einer Vormerkung ist die Sicherung eines Anspruchs, nicht die Einräumung des Rechts selbst.

Praktische Einordnung für Käufer und Verkäufer

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, kann seinen Anspruch über die Vormerkung absichern lassen. Für Verkäufer bedeutet die Eintragung, dass sie nach der Eintragung nicht mehr in einer Weise über das Grundstück verfügen können, die den gesicherten Anspruch beeinträchtigt. Eine solche Verfügung wäre insoweit unwirksam.

Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen, finden Sie unter Immobilie verkaufen weitere Informationen. Zu den Kosten der Vermittlung informiert der Beitrag Maklerprovision beim Hausverkauf: Was das Gesetz regelt. Wer kaufen möchte, findet Hinweise unter Immobilie kaufen sowie zur Finanzierung unter Baufinanzierung.

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Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 30.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.