Untervermietung: Wann Sie die Erlaubnis des Vermieters brauchen und was § 540 und § 553 BGB regeln

Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie den Gebrauch der Mietsache nach § 540 BGB keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten. Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung zu überlassen, können Sie die Erlaubnis nach § 553 BGB verlangen.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.

Grundsatz: Ohne Erlaubnis keine Untervermietung

Die Regel steht in § 540 Absatz 1 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte). Danach ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Wer als Untermieter in der Wohnung lebt, ist ein solcher Dritter im Sinne des Gesetzes.

Wann Sie die Erlaubnis verlangen können

§ 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte) gibt dem Mieter von Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf die Erlaubnis. Das Gesetz knüpft daran an, dass nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dann können Sie von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen.

Zwei Punkte sind dabei wichtig:

• Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.
• Der Anspruch bezieht sich auf einen Teil des Wohnraums, etwa ein einzelnes Zimmer.

Wann der Vermieter ablehnen darf

Der Anspruch nach § 553 Absatz 1 BGB besteht nicht, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

Ablehnungsgrund	Wortlaut des Gesetzes
Person des Dritten	In der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund vor
Belegung	Der Wohnraum würde übermäßig belegt
Sonstige Gründe	Dem Vermieter kann die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden

Liegt keiner dieser Gründe vor und besteht ein berechtigtes Interesse, haben Sie Anspruch auf die Erlaubnis. Ob im Einzelfall ein Ablehnungsgrund vorliegt, lässt sich nur anhand der konkreten Umstände beurteilen.

Mieterhöhung als Bedingung der Erlaubnis

§ 553 Absatz 2 BGB regelt einen Sonderfall: Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. Der Vermieter darf die Erlaubnis also an Ihre Zustimmung zu einer angemessenen Mieterhöhung knüpfen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zumutbar wäre.

Allgemeine Regeln zu Fristen und Zustimmung bei Mieterhöhungen finden Sie im Beitrag Mieterhöhung Wohnung: Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmung nach § 558 BGB.

Was bei verweigerter Erlaubnis gilt

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter nach § 540 Absatz 1 Satz 2 BGB das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Das Sonderkündigungsrecht ist damit eine Option, wenn die Untervermietung scheitert. Es setzt eine verweigerte Erlaubnis voraus und entfällt, wenn der Vermieter sich auf einen wichtigen Grund in der Person des Dritten berufen kann.

Haftung des Mieters für den Untermieter

Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, hat er nach § 540 Absatz 2 BGB ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Für Sie als Hauptmieter bedeutet das: Eine erteilte Erlaubnis befreit Sie nicht von der Verantwortung für das Verschulden Ihres Untermieters.

Schutz vor abweichenden Vereinbarungen

Nach § 553 Absatz 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Vorgehen in der Praxis

1. Prüfen Sie, ob Sie ein berechtigtes Interesse haben, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, und ob es nur um einen Teil des Wohnraums geht.
2. Bitten Sie Ihren Vermieter um die Erlaubnis, bevor Sie den Gebrauch einem Dritten überlassen.
3. Prüfen Sie die Antwort: Liegt ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vor, würde der Wohnraum übermäßig belegt oder ist die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zumutbar?
4. Wenn der Vermieter eine angemessene Mieterhöhung verlangt, entscheiden Sie, ob Sie sich damit einverstanden erklären.
5. Bei verweigerter Erlaubnis prüfen Sie das außerordentliche Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist nach § 540 Absatz 1 Satz 2 BGB.

Wenn Sie als Eigentümer vermieten

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Welche Posten in die Abrechnung der Nebenkosten gehören und welche Fristen gelten, erläutert der Beitrag Betriebskostenabrechnung: Was hineingehört, welche Fristen gelten und was Sie prüfen können.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.