Mieterhöhung Wohnung: Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmung nach § 558 BGB

Der Vermieter kann nach § 558 BGB die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze); in bestimmten Gebieten gelten 15 vom Hundert.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.

Wann darf der Eigentümer die Miete erhöhen?

Die Grundlage für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist § 558 BGB. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Das Gesetz nennt zwei zeitliche Bedingungen, die zusammen gelten:

• Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
• Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden bei dieser Betrachtung nicht berücksichtigt. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regeln abweicht, ist nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.

Der Vermieter kann also nicht beliebig oft erhöhen. Auf die Frage „Mieterhöhung wie oft“ gibt das Gesetz die Antwort über diese Fristen: Zwischen der letzten Mieterhöhung und einem neuen Verlangen muss mindestens ein Jahr liegen, und die Miete muss zum Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Die Bedeutung von § 558 Abs. 2 BGB

§ 558 Abs. 2 BGB legt fest, woraus sich die ortsübliche Vergleichsmiete zusammensetzt. Sie wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Die Vergleichsmiete hängt demnach von diesen Merkmalen ab:

Merkmal	Bedeutung nach § 558 Abs. 2 BGB
Art	Wohnraum vergleichbarer Art
Größe	Wohnraum vergleichbarer Größe
Ausstattung	Wohnraum vergleichbarer Ausstattung
Beschaffenheit	Wohnraum vergleichbarer Beschaffenheit
Lage	Wohnraum vergleichbarer Lage
Energetische Ausstattung und Beschaffenheit	ausdrücklich einbezogen
Zeitraum	Entgelte, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind
Gebiet	Gemeinde oder vergleichbare Gemeinde

Ausgenommen ist nach § 558 Abs. 2 BGB Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Dieser Wohnraum fließt nicht in die ortsübliche Vergleichsmiete ein.

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Wie viel Prozent darf die Miete auf einmal erhöht werden? Die Kappungsgrenze

Die Höhe einer Erhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB ist doppelt begrenzt: durch die ortsübliche Vergleichsmiete und durch die Kappungsgrenze.

Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen. Der Prozentsatz beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Fall	Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren
Regelfall	20 vom Hundert
Gemeinde oder Gemeindeteil mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung, als Gebiet bestimmt	15 vom Hundert

Die Kappungsgrenze bezieht sich auf einen Dreijahreszeitraum. Eine pauschale Antwort auf die Frage „Mieterhöhung nach 5 Jahren wieviel Prozent“ gibt das Gesetz deshalb nicht: Maßgeblich sind die ortsübliche Vergleichsmiete und die Begrenzung auf 20 beziehungsweise 15 vom Hundert innerhalb von drei Jahren.

Wann die Kappungsgrenze nicht gilt

§ 558 Abs. 4 BGB nennt eine Ausnahme. Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Beide Voraussetzungen müssen vorliegen. Für diesen Fall kann der Vermieter vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen.

Abzug von Drittmitteln

Nach § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel im Sinne des § 559a BGB abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 BGB mit 8 Prozent des Zuschusses.

Form und Begründung: So muss das Mieterhöhungsverlangen aussehen

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann nach § 558a Abs. 2 BGB insbesondere Bezug genommen werden auf:

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Weitere Regeln zur Begründung:

• Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1 BGB), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
• Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB).
• Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden (§ 558a Abs. 4 BGB).

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 558a Abs. 5 BGB unwirksam.

Für die Praxis folgt daraus: Eine Vorlage für ein Mieterhöhungsverlangen muss mindestens die Textform wahren und eine Begründung mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Mittel enthalten. Ein Muster ersetzt nicht die Prüfung, ob die Fristen aus § 558 BGB und die Kappungsgrenze im konkreten Fall eingehalten sind.

Zustimmung zur Mieterhöhung: Fristen und Folgen

Die Zustimmung des Mieters und die Fristen regelt § 558b BGB. Der Ablauf lässt sich in diesen Schritten darstellen:

1. Der Vermieter erklärt das Mieterhöhungsverlangen in Textform und begründet es (§ 558a Abs. 1 BGB).
2. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB).
3. Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zu, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).
4. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 2 BGB).

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, gilt die Erhöhung also ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Die Zustimmungsfrist des Mieters läuft bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang.

Fehler im Mieterhöhungsverlangen

Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a BGB nicht entspricht, so kann es der Vermieter nach § 558b Abs. 3 BGB im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu. Auch diese Regelung kann nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden (§ 558b Abs. 4 BGB).

Mieterhöhung bei langjährigen Mietern

Das Gesetz unterscheidet in § 558 BGB nicht nach der Dauer des Mietverhältnisses. Auch bei langjährigen Mietern gelten dieselben Voraussetzungen: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, und die Erhöhung ist durch die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Kappungsgrenze begrenzt.

Welche Mieterhöhung müssen Mieter nicht hinnehmen?

Aus den Vorschriften ergeben sich mehrere Punkte, an denen sich ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB prüfen lässt:

• Ist die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung noch keine 15 Monate unverändert, fehlt eine Voraussetzung aus § 558 Abs. 1 BGB.
• Liegt das Verlangen weniger als ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung, entspricht es § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht.
• Übersteigt die Erhöhung innerhalb von drei Jahren die Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 vom Hundert, verstößt sie gegen § 558 Abs. 3 BGB, sofern kein Fall des § 558 Abs. 4 BGB vorliegt.
• Fehlt die Textform oder die Begründung, entspricht das Verlangen nicht § 558a Abs. 1 BGB.
• Liegt die verlangte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, geht das Verlangen über § 558 Abs. 1 BGB hinaus.

Ob ein konkretes Erhöhungsverlangen wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab. Für eine verbindliche Prüfung wenden Sie sich an eine Rechtsberatung oder einen Mieterverein.

Indexmiete 2026

Die Indexmiete ist nicht Gegenstand von § 558 BGB. Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze betreffen die Mieterhöhung nach § 558 BGB. Zur zulässigen Steigerung einer Indexmiete enthalten die hier zugrunde gelegten Vorschriften keine Angaben.

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Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 30.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.