Umlagefähige Betriebskosten: Was Vermieter nach BetrKV und BGB auf Mieter umlegen dürfen

Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten, und zwar nur, wenn Mieter und Vermieter dies vereinbart haben (§ 556 Absatz 1 BGB). Welche Kosten dazugehören, listet § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nach § 1 Absatz 2 BetrKV nicht dazu.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind nach § 556 Absatz 1 BGB und § 1 Absatz 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 fort (§ 556 Absatz 1 BGB). Sie ist damit die maßgebliche Grundlage dafür, welche Posten als Betriebskosten gelten.

Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten darf dabei nicht angesetzt werden (§ 1 Absatz 1 BetrKV).

Welche Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?

Voraussetzung ist zunächst eine Vereinbarung: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Absatz 1 Satz 1 BGB). Danach kommen die in § 2 BetrKV aufgeführten Kostenarten in Betracht. Die folgende Tabelle zeigt die Nummern 1 bis 17 im Überblick.

Nr.	Kostenart nach § 2 BetrKV	Beispiele aus dem Verordnungstext
1	Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks	namentlich die Grundsteuer
2	Wasserversorgung	Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler einschließlich Eichung
3	Entwässerung	Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, Betrieb einer Entwässerungspumpe
4	Zentrale Heizungsanlage und verwandte Formen	Brennstoffe und ihre Lieferung, Betriebsstrom, Wartung, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
5	Warmwasserversorgung	zentrale Anlage, gewerbliche Lieferung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
6	Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen	entsprechend Nummer 4 und Nummer 2
7	Personen- oder Lastenaufzug	Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege, Reinigung
8	Straßenreinigung und Müllbeseitigung	Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung, Müllabfuhrgebühren
9	Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung	Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller
10	Gartenpflege	gärtnerisch angelegte Flächen, Spielplätze, Plätze, Zugänge und Zufahrten
11	Beleuchtung	Strom für Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile
12	Schornsteinreinigung	Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung
13	Sach- und Haftpflichtversicherung	Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung
14	Hauswart	Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen
15	Antennenanlage, Breitband-Verteilanlage, gebäudeinterne Glasfaser-Verteilanlage	Betriebsstrom, laufende Grundgebühren für Breitbandanschlüsse, Bereitstellungsentgelt
16	Einrichtungen für die Wäschepflege	Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Reinigung
17	Sonstige Betriebskosten	Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind

Grundsteuer

Zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks gehört nach § 2 Nummer 1 BetrKV namentlich die Grundsteuer. Sie ist damit in der Aufstellung der Betriebskosten genannt.

Besonderheiten bei Hauswart, Antenne und Breitband

Beim Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen dazu, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Das gilt nur, soweit diese Arbeit nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Führt der Hauswart Arbeiten aus, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden (§ 2 Nummer 14 BetrKV).

Bei Antennen- und Breitbandanlagen enthält § 2 Nummer 15 BetrKV zeitliche Einschränkungen. Das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage und die Urheberrechtsgebühren für die Kabelweitersendung gehören nur bis zum 30. Juni 2024 dazu. Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

Bei einer gebäudeinternen Glasfaser-Verteilanlage nach Nummer 15 Buchstabe c gehören der Betriebsstrom und ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes dazu, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann. Nach § 556 Absatz 3a BGB hat der Mieter das Glasfaserbereitstellungsentgelt nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Bei einer aufwändigen Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes trägt er die Kosten nur, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Nach § 1 Absatz 2 BetrKV gehören zwei Gruppen nicht zu den Betriebskosten:

1. Verwaltungskosten: die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.
2. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Auch beim Hauswart sind Verwaltung und Instandhaltung ausgenommen: Seine Vergütung zählt nur, soweit sie nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (§ 2 Nummer 14 BetrKV).

Dürfen Verwaltungskosten dem Mieter berechnet werden?

Die Betriebskostenverordnung ordnet Verwaltungskosten ausdrücklich nicht den Betriebskosten zu (§ 1 Absatz 2 Nummer 1 BetrKV). Da Betriebskosten nach § 556 Absatz 1 BGB nach dieser Verordnung aufzustellen sind, gehören sie nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten.

Vereinbarung: Pauschale oder Vorauszahlung

Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Absatz 2 BGB).

Abrechnung und Fristen nach § 556 BGB

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Absatz 3 Satz 1 BGB). Die Fristen im Überblick:

1. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
2. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
3. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
4. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet (§ 556 Absatz 3 Satz 4 BGB).

Weitere Hinweise zum Aufbau und zur Prüfung finden Sie im Beitrag Betriebskostenabrechnung: Was hineingehört, welche Fristen gelten und was Sie prüfen können.

Was besagt § 556 Absatz 4 BGB?

Nach § 556 Absatz 4 BGB hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.

Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters

Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Absatz 5 BGB). Das betrifft die Regelungen zur Umlagevereinbarung, zur angemessenen Höhe der Vorauszahlungen, zur Abrechnung samt Fristen und zum Glasfaserbereitstellungsentgelt.

Was Eigentümer bei Vermietung beachten sollten

Wer eine Immobilie vermietet oder vermieten möchte, findet auf der Seite Vermietung & Verpachtung weitere Informationen. Zur Mieterhöhung finden Sie Grundlagen im Beitrag Mieterhöhung Wohnung: Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmung nach § 558 BGB. Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen oder bewerten lassen möchten, erreichen Sie uns über die kostenlose Ersteinschätzung. Hinweise zum Verkauf finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.