Fristlose Kündigung des Mietvertrags: Gründe, Voraussetzungen und Zahlungsverzug nach BGB

Ein Mietverhältnis kann nach § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, und zwar von Mieter und Vermieter. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Bei Zahlungsverzug nennt das Gesetz konkrete Schwellen.

Hinweis: IMMOFAUST ist selbst als Immobilienmakler tätig. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder.

Wann darf ein Mietvertrag fristlos gekündigt werden?

Grundlage ist § 543 Abs. 1 BGB: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Auch das allgemeine Schuldrecht kennt diese Möglichkeit: Nach § 314 BGB kann jeder Vertragsteil ein Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.

Die gesetzlich genannten wichtigen Gründe

§ 543 Abs. 2 BGB nennt Fälle, in denen ein wichtiger Grund „insbesondere“ vorliegt. § 569 BGB ergänzt sie für Wohnraum.

Norm	Wichtiger Grund	Wer kann kündigen?
§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB	Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen	Mieter
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB	Der Mieter verletzt die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße, indem er die Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt	Vermieter
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB	Zahlungsverzug des Mieters (Details unten)	Vermieter
§ 569 Abs. 1 BGB	Der Wohnraum ist so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist	Mieter
§ 569 Abs. 2 BGB	Eine Vertragspartei stört den Hausfrieden nachhaltig	Mieter oder Vermieter
§ 569 Abs. 2a BGB	Der Mieter ist mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe der zweifachen Monatsmiete im Verzug	Vermieter

Bei der Gesundheitsgefährdung gilt nach § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB: Das Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter

• für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei Wohnraum konkretisiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB den Begriff „nicht unerheblich“: Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Das gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist; dann gilt diese Grenze von einem Monat nicht.

Für die Sicherheitsleistung (Kaution) gilt nach § 569 Abs. 2a BGB eine eigene Regel: Verzug in Höhe der zweifachen Monatsmiete ist ein wichtiger Grund. Als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Mehr zur Abrechnung dieser Kosten finden Sie im Beitrag Betriebskostenabrechnung: Was hineingehört, welche Fristen gelten und was Sie prüfen können.

Abmahnung oder Abhilfefrist: Wann sie nötig sind

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Das gilt nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug ist.

Bei Zahlungsverzug ist also keine Abmahnung erforderlich. Gleiches regelt § 569 Abs. 2a BGB für den Verzug mit der Sicherheitsleistung: Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es nicht.

Formale Anforderung: Der Kündigungsgrund gehört ins Schreiben

Nach § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund im Kündigungsschreiben anzugeben. Wer eine Vorlage oder ein Muster verwendet, sollte daher prüfen, ob der konkrete Grund im Schreiben benannt wird.

Nach § 314 Abs. 3 BGB kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Wann die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen oder unwirksam wird

Das Gesetz sieht mehrere Fälle vor, in denen eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht greift oder ihre Wirkung verliert:

1. Vorherige Befriedigung: Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.
2. Aufrechnung: Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB).
3. Zahlung nach Räumungsklage: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Das gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Regel unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
4. Mieterhöhung nach Verurteilung: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Zur Mieterhöhung selbst lesen Sie Mieterhöhung Wohnung: Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmung nach § 558 BGB.

Schutz des Mieters: Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam

Nach § 569 Abs. 5 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 des § 569 BGB oder von § 543 BGB abweicht. Ebenso unwirksam ist eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Kündigungsrecht des Mieters bei nicht gewährtem Gebrauch

Für das Kündigungsrecht des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind nach § 543 Abs. 4 BGB die §§ 536b und 536d BGB entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, trifft ihn die Beweislast.

Schadensersatz bleibt möglich

Nach § 314 Abs. 4 BGB wird die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, durch die Kündigung nicht ausgeschlossen. Eine fristlose Kündigung beendet also nicht automatisch alle Ansprüche der Vertragsparteien.

Vermietung begleiten lassen

Wer als Eigentümer vermietet, sollte Kündigungsgründe und Formvorgaben kennen. Zur Vermietung finden Sie Informationen unter Vermietung & Verpachtung. Für Fragen rund um Ihre Immobilie bietet IMMOFAUST eine kostenlose Ersteinschätzung an. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt das nicht; bei einer konkreten Kündigung empfiehlt sich die Prüfung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.