Familienheim und Erbschaftsteuer: Wann Sie ein Haus steuerfrei erben

Ein geerbtes Haus kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG steuerfrei bleiben, wenn es ein Familienheim ist: Der Erblasser nutzte darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken, und der Erwerber bestimmt sie unverzüglich zur Selbstnutzung. Begünstigt sind Ehegatten, Lebenspartner und Kinder. Bei Kindern gilt zusätzlich eine Grenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche.

Hinweis: IMMOFAUST ist eine Marke der Faust Finanz GmbH. Dieser Artikel gibt die Angaben der genannten Quellen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Was § 13 ErbStG unter einem Familienheim versteht

Die Steuerbefreiung für das Familienheim steht in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Gemeint ist der Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes. Das Grundstück muss im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums liegen.

Entscheidend ist die Selbstnutzung: Der Erblasser muss in dem Haus bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Alternativ genügt es, dass er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Beim Erwerber muss die Wohnung zudem unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt sein. Das Gesetz spricht nur von der Wohnung, die der Erblasser selbst genutzt hat: Die Befreiung gilt, „soweit“ diese Voraussetzungen erfüllt sind.

Wer die Befreiung in Anspruch nehmen kann

Das Gesetz unterscheidet zwei Personengruppen mit jeweils eigener Regelung:

Erwerber	Norm	Besonderheit
Überlebender Ehegatte oder Lebenspartner	§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG	keine Begrenzung der Wohnfläche genannt
Kinder (Steuerklasse I Nr. 2) und Kinder verstorbener Kinder	§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG	Wohnfläche der Wohnung höchstens 200 Quadratmeter

Bei Kindern gilt die Befreiung also nur, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Auch hier wirkt das Wort „soweit“: Die Befreiung ist an diese Grenze geknüpft.

Die Zehnjahresfrist: Wann die Befreiung rückwirkend entfällt

Sowohl für Ehegatten und Lebenspartner als auch für Kinder gilt dieselbe Rückwirkungsregel. Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Das gilt nicht, wenn er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.

Für die Praxis bedeutet das: Wer das geerbte Haus innerhalb dieser zehn Jahre nicht mehr selbst bewohnt, riskiert den nachträglichen Wegfall der Befreiung. Wer einen Verkauf in Erwägung zieht, sollte diese Frist kennen. Hintergründe zur Besteuerung von Immobilienverkäufen finden Sie im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt.

Wenn das Haus weitergegeben werden muss

Das Gesetz regelt mehrere Fälle, in denen der Erwerber die Befreiung nicht nutzen kann:

1. Er muss das begünstigte Vermögen aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen. Dann kann er die Steuerbefreiung nicht in Anspruch nehmen, soweit er übertragen muss.
2. Ein Erbe überträgt im Rahmen der Teilung des Nachlasses begünstigtes Vermögen auf einen Miterben. Auch dann gilt: keine Steuerbefreiung, soweit übertragen wird.
3. Überträgt ein Erbe erworbenes begünstigtes Vermögen bei der Teilung des Nachlasses auf einen Dritten und gibt der Dritte dabei nicht begünstigtes Vermögen hin, das er vom Erblasser erworben hat, erhöht sich der Wert des begünstigten Vermögens des Dritten um den Wert des hingegebenen Vermögens, höchstens jedoch um den Wert des übertragenen Vermögens.

Wer in einer Erbengemeinschaft steht, sollte diese Regeln vor einer Auseinandersetzung beachten. Zum Nachweis der Erbenstellung bei einer Immobilie lesen Sie den Ratgeber Erbschein: Wann er nötig ist und was er bei einer Immobilie nachweist.

Freibeträge nach § 16 ErbStG: Was daneben gilt

Nicht jede Erbschaft eines Hauses fällt unter die Familienheim-Befreiung. Dann greifen die persönlichen Freibeträge. Nach § 16 Abs. 1 ErbStG bleibt bei unbeschränkter Steuerpflicht steuerfrei der Erwerb:

Personengruppe	Freibetrag
Ehegatte und Lebenspartner	500 000 Euro
Kinder (Steuerklasse I Nr. 2) und Kinder verstorbener Kinder	400 000 Euro
Kinder der Kinder (Steuerklasse I Nr. 2)	200 000 Euro
übrige Personen der Steuerklasse I	100 000 Euro
Personen der Steuerklasse II	20 000 Euro
übrige Personen der Steuerklasse III	20 000 Euro

In Fällen der beschränkten Steuerpflicht wird der Freibetrag nach § 16 Abs. 2 ErbStG um einen Teilbetrag gemindert. Eine ausführliche Darstellung finden Sie im Ratgeber Erbschaftsteuer Freibetrag: Was bei Erbe und Immobilie steuerfrei bleibt.

Haus erben steuerfrei: Die Prüfschritte

Ob ein geerbtes Haus steuerfrei bleibt, lässt sich anhand der gesetzlichen Voraussetzungen in dieser Reihenfolge prüfen:

1. Liegt ein bebautes Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes im Inland, in der EU oder im EWR vor?
2. Hat der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder war er aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert?
3. Gehören Sie zum begünstigten Personenkreis, also überlebender Ehegatte, Lebenspartner oder Kind beziehungsweise Kind eines verstorbenen Kindes?
4. Bestimmen Sie die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken?
5. Bei Kindern: Übersteigt die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter?
6. Müssen Sie das Haus aufgrund einer Verfügung des Erblassers oder im Rahmen der Nachlassteilung an andere übertragen?
7. Nutzen Sie das Haus in den folgenden zehn Jahren weiter selbst?

Diese Prüfung ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Die Bewertung Ihrer Situation sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Sonderfall: Zuwendung unter Lebenden zwischen Ehegatten

Neben dem Erwerb von Todes wegen kennt § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG eine Befreiung für Zuwendungen unter Lebenden. Sie betrifft den Fall, dass ein Ehegatte dem anderen Eigentum oder Miteigentum an einem Familienheim verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Gleiches gilt, wenn er den anderen Ehegatten von Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung des Familienheims freistellt. Die Regelung gilt für Zuwendungen zwischen Lebenspartnern entsprechend.

Was nach dem Erbe häufig ansteht

Wer ein Haus erbt und nicht selbst nutzt, steht oft vor der Frage, ob es verkauft oder vermietet werden soll. Beides kann die Befreiung berühren, wenn die Selbstnutzung innerhalb der Zehnjahresfrist endet. Informationen zu den Wegen nach dem Erbfall finden Sie unter Immobilie verkaufen und Vermietung & Verpachtung. Für eine Einordnung des Hauses vor Verkauf oder Teilung des Nachlasses können Sie die kostenlose Ersteinschätzung nutzen. Zum Wert der Immobilie finden Sie weitere Informationen unter Immobilie bewerten.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind die genannten Quellen, im Zweifel klärt eine Fachperson den Einzelfall. Stand der geprüften Quellen: 31.10.2026. Der Text wurde mit KI-Werkzeugen erstellt und automatisch gegen die angegebenen Quellen geprüft.